Investuoju į nekilnojamąjį turtą aštuonerius metus. Pradėjau nuo butų nuomai Vilniuje, turėjau tris. Prieš trejus metus visus pardaviau ir pinigus perkėliau į visiškai kitą segmentą. Per tą laiką portfelis išaugo iki trijų modulinių namelių Ignalinos rajone, o metinė grąža pakilo nuo 5% iki 13%.
Štai kas nutiko.
Butas mieste: pažįstama teritorija
Klasikinis modelis – perki butą, išnuomoji ilgalaikei nuomai, gauni stabilias pajamas. Trys mano butai generavo apie 1 800 eurų per mėnesį bendrai, iš kurių po mokesčių ir išlaidų likdavo apie 1 100 grynojo. Investicijos vertė – apie 280 000 eurų. Grąža – 4,7% per metus.
Stabilu, bet neįspūdinga.
Plius – nuolatiniai rūpesčiai: nuomininkai keičiasi, remontai reikalingi, mokesčiai auga, kainos mieste nebesmulkėja taip greitai kaip anksčiau.
Modulinis namelis: nauja teritorija
2022 metais pardaviau visus tris butus, gavau 285 000 eurų. Per dvejus metus įsigijau tris namelius Aukštaitijoje – moduliniai nameliai pasirodė idealus pasirinkimas šiam verslui.
Pirmas namelis: 40 m², bazinė komplektacija. Investicija su viskuo – 52 000 eurų.
Antras namelis: 48 m², prie ežero, aukštesnė apdaila. Investicija – 61 000 eurų.
Trečias namelis: 55 m², su pirtimi, premium segmentas. Investicija – 78 000 eurų.
Bendra investicija: 191 000 eurų. Liko 94 000 eurų rezervui ir plėtrai.
Rezultatai po dvejų metų
Pernai visi trys nameliai kartu sugeneravo 38 000 eurų pajamų iš trumpalaikės nuomos per Booking ir Airbnb. Po išlaidų – valymo, komunalinių, smulkių remontų, mokesčių – liko 25 000 eurų grynojo pelno.
Grąža nuo investuoto kapitalo: 13,1% per metus.
Palyginkime: butai davė 4,7%, nameliai – 13,1%. Beveik tris kartus daugiau.
Kas lėmė skirtumą
Trumpalaikė nuoma vs ilgalaikė. Vienos nakvynės įkainis namelyje – 80-150 eurų. Per mėnesį, jei užimtumas 60%, tai 1 500-2 700 eurų nuo vieno objekto. Buto ilgalaikė nuoma – 500-700 eurų.
Mažesnė konkurencija. Butų Vilniuje – tūkstančiai. Kokybiškų namelių prie ežero – dešimtys.
Žiemos sezonas. Su gera izoliacija nameliai puikiai tinka žiemos poilsiui – pirtys, slidinėjimas, ramybė. Gruodis-vasaris duoda 25-30% metinių pajamų.
Rizikos ir iššūkiai
Užimtumas svyruoja. Blogas sezonas, ekonomikos lėtėjimas, nauja konkurencija – viskas veikia skaičius.
Valdymas reikalauja sistemos. Automatizavimas būtinas: išmanios spynos, automatinės instrukcijos, patikimas valymo partneris vietoje.
Reguliacinė aplinka. Trumpalaikės nuomos taisyklės keičiasi, būtina sekti.
Planas į priekį
Ketvirtas namelis – šiemet. Penktas – kitąmet. Tikslas – pasyvios pajamos, padengiančios šeimos pragyvenimą.
Ne todėl, kad noriu atostogauti prie ežero. O todėl, kad skaičiai tikrai veikia.
